REIT(不動産投資信託)への投資

みなさん、こんにちは！

投資の対象を決める際、「不動産」も選択肢の一つになってきます。

不動産投資と聞くと、マンションを区分所有して貸しに出すことでお金を稼ぐことをイメージされる方が多いかと思います。しかし、このような現物への投資になると千万単位のコストが必要になります。

そして、ローンを組むにしても、たいていは「家賃収入<(ローン支払い+管理費などの固定費)」となり、ローン完済までは、月々の出費が発生します。

さらに、空室リスクもあり、保有するマンションの借主がいないときは毎月の支払いは大きな額になります。

そんな中で、気軽に不動産に投資できる商品の1つがREIT(リート - 不動産投資信託)です。
REITは投資家がお金を出し合ってそのお金で主に複数の大型物件を運用するもので、運用や管理はすべてファンドが行ってくれる商品です。

このREITですが、本質的には大きく以下の３つに分けることができます。

 1. 上場J-REIT

　　基本的に東京証券取引所に上場されている商品であり、株式と同様に買付できます。

　　投資対象は日本の不動産となることから、"J-"REITと呼ばれています。

 2. 上場ETF

　　ETFとは、"Exchange Traded Funds" の略で、東京証券取引所などに上場されている投資信託です。

　　この中にはリートに特化した商品が投稿日現在で約30もあり、中にはアジア諸国やアメリカ、オーストラリアといった日本以外のREITを対象にした商品もあります。

　　こちらも株と同様に買付できます。

 3. 投資信託

　　金融機関などが発行している投資信託です。ただし、REITだけにフォーカスした商品よりも他の対象(株式や債券など)と組み合わせたものが多いです。

　　上記2との違いは「上場されているかいないか」です。そのため、2は東証が動いている間に絶えず値動きをしますが、3は基本的には営業日の後に1度だけ価格が変わる流れになります。

また、主に上記1の中には、投資対象(オフィス・商業施設・住宅・ホテル・物流施設など)でも分類でき、さらには、これらのうちの2つの用途の不動産に投資する複合型や、３つ以上の用途の不動産に投資する総合型という商品もあります。

そのため上場J-REITの銘柄数も多く、投稿日現在で約60となっております。

ちなみに、自分は主に上記1のうち複数の銘柄を持っており、今後は上記2のアジア系のREITなども買っていきたいと考えています。

そして、REITの魅力はやはり高い利回りを見込めることです。

自分が持っている「日本都市ファンド投資法人(8953)」を例に説明します。

値動きはありますし、分配金の金額も年によって異なることはご承知ください。

（日本都市ファンドは、商業施設を中心とした東京圏や大阪圏の物件をメインに扱う総合型のREITです。）

なお、この「日本都市ファンド投資法人」につき、投稿日時点(2024/11/24)の価格は90,700円となっており、自分が買った時よりも10％ほど価格が下がっています。

一方、分配金については、次の権利日(2025/02/28)分の予想額は2,780円と過去2回を上回る額となっており、今買えば5%を超える利回りを取れる可能性もあると思います。

（ただし、REITの場合は、予想額通りの分配金とならないことが通常です。）

そして、REITの利回りの高さには大きな理由があります。それは、利益の90％以上を配当に回すことで、そのファンドは法人税が実質免除されることです。このルールにより、REITの商品は全体的に高利回りとなっています。

さらに、通常の株式と比べると値動きの波が激しくないというのも特徴的で、それでいて高利回りを享受できる商品です。これがREITの魅力と考えています。

街の発展にも貢献できるのも嬉しいですよね！

ここまで、REITについてお話しさせて頂きました。

そして、REITの他にも先日の記事(新たな投資対象 オルタナ)で紹介したオルタナという商品もあります。

自分の目で比較をしますと、以下の通りです。

売却のタイミングや価格の変動の具合、新NISA(成長投資枠)の適用可否などに差がありますが、どちらも100,000円前後から比較的大型の物件に投資ができることが魅力です。

REITとオルタナ、それぞれの商品特性を踏まえ、ご自身に合った投資対象を選んでみてはいかがでしょうか？

なお、自分はREITとオルタナの両方を保有しており、運用しています。

結果についても、今後に共有していきたいと思います。

本日もありがとうございました。